VIP Estates
Property Type: тристаен
Town: София
Quarter: ВИТОША
Square: 110 square metre
Price: 155000 EUR
Visits:
Property Type: къща/вила
Town: София
Quarter: ГОРНА БАНЯ
Square: 500 square metre
Price: 220000 EUR
Visits:
Наръчник на продавача
На първо място е необходимо да получите максимално вярна информация за състоянието на пазара на имоти, и по-конкретно за цената на Вашия тип имот в района, в който се намира.
Ако изберете да проучвате пазарните цени на имотите сами, то рискувате да загубите много време и да постигнете неточен резултат. И все пак, ако продавате имота си без помощта на агенция, проверете средните цени, на които са се осъществили сделки във Вашия квартал за изминалата година. Това ще Ви даде възможност да прецените кой е най-подходящият момент да оферирате имота си за продажба.
Трябва да знаете, че най-точният начин за определяне на цената на Вашия имот е от професионалистите на пазара. Консултирайте се с агенция за имоти, от която ще получите аргументирано становище за продажната цена на Вашия имот. Изготвянето на професионална пазарна оценка на Вашето жилище чрез анализиране на пазара, прогнозни очаквания и обработване на сравнителен материал, ще Ви помогне да продадете имота си в най-кратък срок.
Потърсете специалист-оценител на имоти, който да има практически опит, а да не определя цената само на базата на разпространените в Интернет средни цени на имотите в даден район. Основният критерий за продажната цена е местоположението, местоположението и пак местоположението! Върху цената влияят и типът строителство, площта, годината на построяване, етажността, изложението, вътрешното разпределение, състоянието на имота, състоянието на общите части, наличието на асансьор, паркоместа, инфраструктурата на района и т.н. Цената на Вашето жилище би могла да се повлияе например от строяща се наблизо метростанция, бизнес или търговски център.
И не забравяйте, че ако цената на Вашия имот е неадекватна, то това ще забави продажбата и в крайна сметка ще Ви причини загуби.
И така, когато сте намерили агенция, която Ви допада, подпишете с нея Договор за поръчка. Този договор определя уговорките между двете страни, включително колко дълго агенцията ще представлява Вашия имот, какво възнаграждение ще получи, как ще осигури реклама и достатъчно заинтересовани клиенти за покупка, как ще окаже съдействие при подготовката на всички необходими документи. Нашият съвет е договорът, който ще подпишете, да не бъде по-продължителен от 6 месеца – има вероятност да попаднете в неизгодна ситуация, и то обвързани с договор за продължителен срок. Не подхождайте твърде доверчиво към агент, който Ви предлага завишена цена. Не се съгласявайте да заплащате предварително възнаграждение. Комисионото възнаграждение се дължи само ако посредникът продаде имота Ви. Вие можете да изберете да предоставите на някоя агенция изключителни права за продажба на Вашия имот, защото в този случай ще успеете да договорите по-нисък процент комисионо възнаграждение. При сключването на посредническия договор уточнете всички допълнителни условия – доколко спешна е за Вас продажбата, кои начини за плащане предпочитате, кои са удобните за Вас дни и часове за огледи и т.н. Не се колебайте да поставите всички интересуващи Ви въпроси. Важно е продавачът да предостави на посредника вярната информация за собствеността върху имота, за наличието на тежести, задължения, ограничения и др.
Какви документи са необходими, за да удостоверите собствеността си върху имота?
Документите за собственост могат да бъдат нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за прехвърляне срещу гледане, нотариален акт съгласно договор за доброволна делба, констативен нотариален акт, нотариален акт за замяна на имоти, съдебни решения, с които се обявяват за окончателни предварителни договори за покупка на недвижими имоти и др. За продажбата на недвижим имот е необходима и Данъчна оценка на имота, Удостоверение за тежести на имота, Декларация за гражданство и гражданско състояние, Декларация за липса на данъчни задължения към държавата. Ако предмет на продажба е реално обособена или идеални части земя, се изисква и Скица на имота и Кадастрална схема, удостоверяваща нанесената информация за имота в кадастралния план. В някои частни случаи за извършване на сделката са необходими Удостоверение за идентичност на адрес /ако адресът на имота не е идентичен с адреса по нотариален акт/, Протокол за делба /ако върху имота е извършена делба/, Удостоверение за наследници /в случаите на починал собственик на имота/, Удостоверение за платени данъци, Удостоверение за сключен граждански брак /ако продавачът е семеен/, Съдебно решение за развод /в случай, че продавачът е разведен/, Декларация за съгласие за продажба от съпруга на продавача, Декларация за отказ от право на ползване /в случай, че е учредено такова право върху имота/. Чрез избраната от Вас фирма за имоти Вие ще получите съдействие за набавянето на всички необходими документи, без които сделката не може да бъде сключена.
Рекламата за предлагания от Вас имот ще бъде много по-мащабна и качествена, ако използвате ресурса на агенция. Ефективното рекламиране изисква познаване на нагласите на клиентите – купувачи, професионално представяне на имота, за да може в най-кратък срок да се намерят платежоспособни и заинтересовани купувачи.
При провеждането на огледи с потенциални купувачи също е добре да разчитате на професионалната компетентност и опита на брокерите. Професионалното презентиране на имота с изтъкване на всички негови предимства, е в основата на постигане на възможно най-справедливата цена за имота Ви. Огледайте добре предлагания от Вас имот – дали не е в безпорядък или в твърде неугледен вид. Един малък освежителен ремонт никога не е излишен и ще гарантира по-добра продажна цена.
Търговските преговори също са един от най-важните фактори за успешната продажба. Обект на преговори обичайно са цената, размерът на капарото, срокът за покупка, заплащането на разходите по сделката, влизането във владение на имота, изборът на нотариус и др. Не е необходимо да проявявате инициатива при воденето на преговори. Предоставяйки воденето на преговорите на професионален посредник, има много по-голяма вероятност да достигнете до желаните отстъпки и да защитите своя интерес.
Ако преговорите са приключили успешно, трябва да пристъпите към подписването на Предварителен договор. Договорът се сключва на основание на чл. 19, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, гарантира необратимостта на сделката и урежда отношенията между продавача и купувача. Предварителният договор съдържа основните елементи на окончателния договор /данните за имота, за продавача и купувача, цената, сроковете и т.н./. Той не прехвърля правото на собственост върху имота, а с него се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор пред нотариус. С подписания Предварителен договор купувачът предоставя на продавача капаро /обичайно капарото е 10 % от продажната цена/ и двете страни се споразумяват в определен срок и при договорени продажна цена и условия да подпишат пред нотариус Нотариален акт. В Предварителния договор има специфични клаузи и условия, които могат да Ви предпазят или евентуално да Ви навредят, затова винаги се консултирайте със специалист. Адвокатският хонорар, свързан с подготвянето и сключването както на Предварителния договор, така и на Окончателния договор, е включен в комисионото възнаграждение по договора за поръчка на агенциите за имоти.
С подписването на Предварителния договор сделката се счита за реализирана. Ако купувачът впоследствие откаже да купи имота, платеното капаро се задържа от продавача като неустойка за неизпълнение на договора. В деня на подписването на Предварителния договор се заплаща и договореното възнаграждение на агенцията-посредник.
Сделката става юридически валидна при сключването на Окончателния договор – подписването на Нотариален акт. Пред нотариус продавачът прехвърля собствеността върху имота на името на купувача, а купувачът изплаща на продавача останалата част от продажната цена на имота. Този момент от сделката е много важен за успешното й приключване. Ако използвате професионалната помощ на агенция, ще Ви бъде гарантирано плащането на цената за имота от купувача да бъде извършено едновременно с прехвърлянето на собствеността от страна на продавача.
При самата продажба винаги си подсигурявайте достатъчно време, преди новите собственици да се нанесат официално в жилището Ви. Предаването на владението е фактическото правно действие, с което купувачът получава правото да ползва имота като свой собствен. Обичайно предаването на владението върху продаваемия имот се извършва в деня на прехвърлянето на собствеността. Не са редки и случаите, в които владението се предава от продавача на купувача в по-късен момент. Това най-често е свързано с възможността имотът да бъде освободен от мебели и обзавеждане или с преместването на продавача в друг имот. Желателно е Вашият брокер да присъства на предаването на владението и да е на разположение за изясняване на възникналите въпроси.
Ако изберете да проучвате пазарните цени на имотите сами, то рискувате да загубите много време и да постигнете неточен резултат. И все пак, ако продавате имота си без помощта на агенция, проверете средните цени, на които са се осъществили сделки във Вашия квартал за изминалата година. Това ще Ви даде възможност да прецените кой е най-подходящият момент да оферирате имота си за продажба.
Трябва да знаете, че най-точният начин за определяне на цената на Вашия имот е от професионалистите на пазара. Консултирайте се с агенция за имоти, от която ще получите аргументирано становище за продажната цена на Вашия имот. Изготвянето на професионална пазарна оценка на Вашето жилище чрез анализиране на пазара, прогнозни очаквания и обработване на сравнителен материал, ще Ви помогне да продадете имота си в най-кратък срок.
Потърсете специалист-оценител на имоти, който да има практически опит, а да не определя цената само на базата на разпространените в Интернет средни цени на имотите в даден район. Основният критерий за продажната цена е местоположението, местоположението и пак местоположението! Върху цената влияят и типът строителство, площта, годината на построяване, етажността, изложението, вътрешното разпределение, състоянието на имота, състоянието на общите части, наличието на асансьор, паркоместа, инфраструктурата на района и т.н. Цената на Вашето жилище би могла да се повлияе например от строяща се наблизо метростанция, бизнес или търговски център.
И не забравяйте, че ако цената на Вашия имот е неадекватна, то това ще забави продажбата и в крайна сметка ще Ви причини загуби.
И така, когато сте намерили агенция, която Ви допада, подпишете с нея Договор за поръчка. Този договор определя уговорките между двете страни, включително колко дълго агенцията ще представлява Вашия имот, какво възнаграждение ще получи, как ще осигури реклама и достатъчно заинтересовани клиенти за покупка, как ще окаже съдействие при подготовката на всички необходими документи. Нашият съвет е договорът, който ще подпишете, да не бъде по-продължителен от 6 месеца – има вероятност да попаднете в неизгодна ситуация, и то обвързани с договор за продължителен срок. Не подхождайте твърде доверчиво към агент, който Ви предлага завишена цена. Не се съгласявайте да заплащате предварително възнаграждение. Комисионото възнаграждение се дължи само ако посредникът продаде имота Ви. Вие можете да изберете да предоставите на някоя агенция изключителни права за продажба на Вашия имот, защото в този случай ще успеете да договорите по-нисък процент комисионо възнаграждение. При сключването на посредническия договор уточнете всички допълнителни условия – доколко спешна е за Вас продажбата, кои начини за плащане предпочитате, кои са удобните за Вас дни и часове за огледи и т.н. Не се колебайте да поставите всички интересуващи Ви въпроси. Важно е продавачът да предостави на посредника вярната информация за собствеността върху имота, за наличието на тежести, задължения, ограничения и др.
Какви документи са необходими, за да удостоверите собствеността си върху имота?
Документите за собственост могат да бъдат нотариален акт за покупко-продажба, нотариален акт за дарение, нотариален акт за прехвърляне срещу гледане, нотариален акт съгласно договор за доброволна делба, констативен нотариален акт, нотариален акт за замяна на имоти, съдебни решения, с които се обявяват за окончателни предварителни договори за покупка на недвижими имоти и др. За продажбата на недвижим имот е необходима и Данъчна оценка на имота, Удостоверение за тежести на имота, Декларация за гражданство и гражданско състояние, Декларация за липса на данъчни задължения към държавата. Ако предмет на продажба е реално обособена или идеални части земя, се изисква и Скица на имота и Кадастрална схема, удостоверяваща нанесената информация за имота в кадастралния план. В някои частни случаи за извършване на сделката са необходими Удостоверение за идентичност на адрес /ако адресът на имота не е идентичен с адреса по нотариален акт/, Протокол за делба /ако върху имота е извършена делба/, Удостоверение за наследници /в случаите на починал собственик на имота/, Удостоверение за платени данъци, Удостоверение за сключен граждански брак /ако продавачът е семеен/, Съдебно решение за развод /в случай, че продавачът е разведен/, Декларация за съгласие за продажба от съпруга на продавача, Декларация за отказ от право на ползване /в случай, че е учредено такова право върху имота/. Чрез избраната от Вас фирма за имоти Вие ще получите съдействие за набавянето на всички необходими документи, без които сделката не може да бъде сключена.
Рекламата за предлагания от Вас имот ще бъде много по-мащабна и качествена, ако използвате ресурса на агенция. Ефективното рекламиране изисква познаване на нагласите на клиентите – купувачи, професионално представяне на имота, за да може в най-кратък срок да се намерят платежоспособни и заинтересовани купувачи.
При провеждането на огледи с потенциални купувачи също е добре да разчитате на професионалната компетентност и опита на брокерите. Професионалното презентиране на имота с изтъкване на всички негови предимства, е в основата на постигане на възможно най-справедливата цена за имота Ви. Огледайте добре предлагания от Вас имот – дали не е в безпорядък или в твърде неугледен вид. Един малък освежителен ремонт никога не е излишен и ще гарантира по-добра продажна цена.
Търговските преговори също са един от най-важните фактори за успешната продажба. Обект на преговори обичайно са цената, размерът на капарото, срокът за покупка, заплащането на разходите по сделката, влизането във владение на имота, изборът на нотариус и др. Не е необходимо да проявявате инициатива при воденето на преговори. Предоставяйки воденето на преговорите на професионален посредник, има много по-голяма вероятност да достигнете до желаните отстъпки и да защитите своя интерес.
Ако преговорите са приключили успешно, трябва да пристъпите към подписването на Предварителен договор. Договорът се сключва на основание на чл. 19, ал. 2 от Закона за задълженията и договорите, гарантира необратимостта на сделката и урежда отношенията между продавача и купувача. Предварителният договор съдържа основните елементи на окончателния договор /данните за имота, за продавача и купувача, цената, сроковете и т.н./. Той не прехвърля правото на собственост върху имота, а с него се поема задължение в бъдеще да бъде сключен окончателен договор пред нотариус. С подписания Предварителен договор купувачът предоставя на продавача капаро /обичайно капарото е 10 % от продажната цена/ и двете страни се споразумяват в определен срок и при договорени продажна цена и условия да подпишат пред нотариус Нотариален акт. В Предварителния договор има специфични клаузи и условия, които могат да Ви предпазят или евентуално да Ви навредят, затова винаги се консултирайте със специалист. Адвокатският хонорар, свързан с подготвянето и сключването както на Предварителния договор, така и на Окончателния договор, е включен в комисионото възнаграждение по договора за поръчка на агенциите за имоти.
С подписването на Предварителния договор сделката се счита за реализирана. Ако купувачът впоследствие откаже да купи имота, платеното капаро се задържа от продавача като неустойка за неизпълнение на договора. В деня на подписването на Предварителния договор се заплаща и договореното възнаграждение на агенцията-посредник.
Сделката става юридически валидна при сключването на Окончателния договор – подписването на Нотариален акт. Пред нотариус продавачът прехвърля собствеността върху имота на името на купувача, а купувачът изплаща на продавача останалата част от продажната цена на имота. Този момент от сделката е много важен за успешното й приключване. Ако използвате професионалната помощ на агенция, ще Ви бъде гарантирано плащането на цената за имота от купувача да бъде извършено едновременно с прехвърлянето на собствеността от страна на продавача.
При самата продажба винаги си подсигурявайте достатъчно време, преди новите собственици да се нанесат официално в жилището Ви. Предаването на владението е фактическото правно действие, с което купувачът получава правото да ползва имота като свой собствен. Обичайно предаването на владението върху продаваемия имот се извършва в деня на прехвърлянето на собствеността. Не са редки и случаите, в които владението се предава от продавача на купувача в по-късен момент. Това най-често е свързано с възможността имотът да бъде освободен от мебели и обзавеждане или с преместването на продавача в друг имот. Желателно е Вашият брокер да присъства на предаването на владението и да е на разположение за изясняване на възникналите въпроси.
Estate of the day
Random Estate
Property Type: тристаен
Town: София
Quarter: ЦЕНТЪР 4
Square: 125 square metre
Price: 105000 EUR
